Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi đang mở ra một cơ hội cho lĩnh vực đất canh tác nông nghiệp, và dự báo trong thời gian ngắn sắp đến, hoạt động đầu tư vào đất nông nghiệp nông thôn sẽ là lựa chọn thiết thực của các tổ chức đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đắk Lắk, với vị thế một tỉnh cao nguyên còn dư địa đất đai canh tác, cần nắm bắt được xu hướng này để nhanh chóng thúc đẩy phát triển kinh tế thuận lợi hơn nữa?
Các chuyên gia tư vấn nhìn nhận, những quy định mới về chế độ sử dụng đất nông nghiệp trong Luật Đất đai sửa đổi, như tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp đầu tư thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… đang thực sự mở ra cơ hội lớn về đầu tư đất canh tác.
Tăng cơ hội cho đất canh tác
Tiến sĩ Trần Công Thắng, Viện trưởng Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn cho rằng, những đổi mới về quy định đất nông nghiệp thực sự là lối mở, giúp thay đổi hiện trạng sản xuất nông nghiệp của các địa phương và kích thích cơ hội đầu tư vào đất canh tác.
Thực tế lâu nay, đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa, đất hoa màu bị thị trường tự do nhìn nhận “thiên lệch” giá trị so với đất thổ cư, đất ở đô thị. Xu hướng thị trường lâu nay là nhà đầu tư mua đất nông nghiệp chỉ để tranh thủ chuyển đổi thành đất ở, hợp thức hóa đồng ruộng thành khu dân cư.
Giá thành chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở đô thị quá lớn đã tạo nên lựa chọn tiêu cực này. Hàng nghìn héc-ta đất canh tác của người nông dân theo đó đã bị sở hữu hóa theo kiểu “chờ thời cơ” chuyển đổi, dần bị hoang hóa và gây lãng phí không tính được cho nền sản xuất, canh tác nước nhà.
Hơn nữa, chính sách đền bù giải tỏa lâu nay của các địa phương là áp dụng một khung giá rất thấp với đất nông nghiệp. Nhà đầu tư sẽ luôn bị rủi ro khi chuyển nhượng đất nông nghiệp về tay mình, bởi nếu giải tỏa đền bù là “lỗ vốn”, vì giá trị thu lại rất thấp so với giá bỏ ra đầu tư.
Cho nên, một thời gian dài, đất canh tác nông nghiệp không phải đối tượng nhắm đến của các nhà đầu tư lớn. Ngược lại, những tổ chức đầu tư nhỏ lẻ, “có vấn đề” lại hay dựa vào thông tin cơ hội chuyển đổi sử dụng đất, điều chỉnh các quy hoạch đô thị hóa vùng nông thôn để kiếm lợi, thu hút nhà đầu tư bỏ tiền vào những dự án “trên giấy”, vì đánh vào đúng lòng tham trục lợi.
Những nội dung mới trong Luật Đất đai sửa đổi, với tinh thần quản chặt đất đai canh tác, hạn chế tối đa việc chuyển quyền sử dụng sai mục đích, đã báo hiệu tư duy đầu tư “chuyển đất thành nhà ở” không còn cơ hội nữa. Thay vào đó, Nhà nước khuyến khích đầu tư vào đất canh tác nông nghiệp, mở ra cơ hội tìm kiếm lợi nhuận đầu tư bền vững cho các chủ đầu tư, và quan trọng hơn, giúp cải thiện căn bản đời sống và canh tác của người nông dân.
Hấp dẫn đầu tư đa dạng
Chị Hoàng Minh Trang, tư vấn viên một sàn giao dịch bất động sản ở TP. Đà Nẵng cho biết, là người Đắk Lắk, chị đang dự tính quay về quê hương đầu tư vào đất canh tác nông nghiệp, một khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực.
Cơ sở của lựa chọn này đó là luật đã mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất canh tác là các tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Khi được quyền sử dụng đất rồi, chị Trang có thể hợp tác với nông dân, cùng đầu tư canh tác nông sản chất lượng.
Với cách này, người nông dân rất sẵn sàng hợp tác với chủ đầu tư như chị, vì họ có ngay khoản tiền từ chuyển nhượng đất để giải quyết nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng; mà vẫn tiếp tục có ruộng đất qua hợp đồng canh tác cùng chủ đất mới, phân chia lợi nhuận về sau. Chi phí đầu tư canh tác nông sản cũng không chỉ còn do nông dân lo, mà chủ đầu tư đất cũng sẵn sàng bỏ vốn vào. Kết quả đầu tư như thế, đất canh tác sẽ sinh lợi nhuận, chứ không còn là đất sở hữu xong bỏ hoang chờ chuyển đổi mục đích nữa.
Hơn thế nữa, theo Luật Đất đai sửa đổi, người đầu tư đất nông nghiệp được phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với các hoạt động thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… theo đúng phân loại đất quy hoạch được bố trí.
Đây thực sự là cải cách giúp tăng giá trị đầu tư đất canh tác. Chủ đầu tư đất có vốn chỉ cần đầu tư thêm hạ tầng sản xuất, như trại chăn nuôi, xưởng chế biến nông sản… là có thể hợp đồng với người nông dân là chủ đất cũ, để nông dân thuê nhà xưởng sản xuất. Cách này giúp người nông dân được đầu tư hạ tầng sản xuất, điều tự thân không thể làm được.
Khi hợp đồng cho thuê ký kết, người nông dân sẽ có thêm điều kiện sản xuất nâng giá trị nông sản làm ra cũng như khai thác hiệu quả đất canh tác. Chủ đầu tư đất có được lợi nhuận từ việc cho thuê hạ tầng sản xuất. Đất canh tác như thế không chỉ đem lại hoa lợi mà còn có các giá trị thương mại hàng hóa, tổ chức kinh doanh ngày một hiệu quả hơn, “thực sự trở thành tài sản chứ không phải tiêu sản”.
Theo các chuyên gia tư vấn, những tính toán đầu tư như chị Minh Trang đặt ra, căn cứ những điều sửa đổi mới trong Luật Đất đai, là rất khả thi, và đây sẽ là lý do để lĩnh vực đầu tư đất canh tác nông nghiệp nhanh chóng được chú ý trong thời gian tới. Một khi câu chuyện đất canh tác nông nghiệp tăng thêm cơ hội để thu hút được sự đầu tư bền vững từ các nguồn vốn xã hội, những thị trường bất động sản những địa phương có dư địa lợi thế như Đắk Lắk chắc chắn sẽ có “sự chuyển mình” rất lớn, góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương tăng trưởng thêm.
